Fréjus, ville bien classée : sauf dans ses copropriétés au chauffage collectif

La meilleure ville du réseau, sur le papier

Sur les 16 927 diagnostics réalisés à Fréjus, 20,2 % des logements atteignent les classes A ou B et seulement 2,1 % sont des passoires classées F ou G.

C'est l'un des meilleurs profils que nous ayons mesurés, devant Sète (18,9 %) et Agde (13,1 %). Le climat méditerranéen y contribue, mais surtout la jeunesse d'une partie du parc : les logements construits après 2021 affichent 89,5 % de classes A ou B, ceux de 2013-2021 en comptent 56,2 %.

Un segment qui ne suit pas du tout

En triant les diagnostics selon le type d'installation de chauffage, un écart considérable apparaît.

Les 12 230 logements à chauffage individuel affichent 23,4 % de classes A ou B. Les 2 183 logements à chauffage collectif en comptent 0,9 %. Vingt-six fois moins.

Et la moitié d'entre eux, exactement 49,9 %, se retrouve en classe D. Là où le reste de la ville se répartit largement en A, B et C, ce segment est massé sur un seul cran.

L'âge du bâtiment explique une partie de l'écart

Il faut le dire clairement : ce n'est pas le chauffage collectif en soi qui produit une mauvaise étiquette.

À Fréjus, l'installation collective se concentre dans les copropriétés bâties pendant l'essor balnéaire, notamment la génération 1948-1974 qui représente 5 233 diagnostics et n'affiche que 3,5 % de classes A ou B. Le chauffage individuel, lui, équipe massivement les constructions récentes, souvent en pompe à chaleur. Le type d'installation est donc en grande partie un marqueur d'époque.

Mais il y a bien une cause propre : vous ne décidez pas seul

L'autre moitié de l'explication est réelle, et c'est celle qui compte pour un propriétaire.

Une chaudière collective dessert l'immeuble entier. Elle ne se remplace pas lot par lot : la décision se vote en assemblée générale, se finance en appels de fonds, et se planifie sur plusieurs exercices. Un copropriétaire qui souhaiterait améliorer sa classe se heurte à un plafond qu'il ne peut pas franchir seul, même en refaisant ses menuiseries et sa ventilation.

C'est cette immobilité collective, plus que la technologie elle-même, qui explique que ce segment n'ait pas progressé quand le reste de la ville avançait.

Le contraste avec le parc individuel

La comparaison est parlante. Un propriétaire fréjusien en chauffage individuel peut changer son équipement quand il veut, souvent pour une pompe à chaleur qui, sous ce climat, produit d'excellents résultats.

À Fréjus, l'électricité équipe d'ailleurs 11 264 logements, soit deux tiers du parc, avec 28,1 % de classes A ou B, contre 4,2 % pour le gaz naturel. Cette dynamique, portée par des décisions individuelles rapides, n'a aucun équivalent du côté collectif.

Ce que ça change pour un acheteur

Si vous visitez un appartement fréjusien, la question à poser est simple et rarement posée : le chauffage est-il individuel ou collectif ?

En collectif, votre marge de manœuvre personnelle sur l'étiquette est faible, et votre trajectoire dépendra des décisions de l'assemblée générale. Demandez les procès-verbaux des trois dernières années : ils diront si la copropriété a voté des travaux, en a reporté, ou n'a jamais abordé le sujet. C'est une information au moins aussi utile que la lettre affichée sur l'annonce.

Ce que ça change pour un vendeur

En collectif, ne vendez pas votre lot comme si vous étiez seul. Un acquéreur averti voudra savoir où en est l'immeuble.

Si la copropriété a engagé une réflexion, un plan de travaux voté ou une étude en cours, c'est un argument à mettre en avant : il transforme un D subi en D avec une trajectoire. Si rien n'est engagé, mieux vaut le dire et l'intégrer au prix plutôt que de laisser l'acheteur le découvrir chez le notaire. Un audit énergétique à l'échelle de l'immeuble donne le chiffrage qui rend la discussion possible.

Le levier réaliste sur ce segment

Sur un immeuble massé en classe D, l'objectif n'est pas d'atteindre une classe A, hors de portée sans rénovation lourde. Il est de franchir un cran.

Le remplacement de la chaufferie collective est le levier principal, et il gagne à être chiffré avant la panne plutôt que dans l'urgence d'un hiver. S'y ajoutent l'isolation de l'enveloppe et de la toiture-terrasse, fréquente sur ce type de bâti balnéaire. Comprendre les classes du DPE permet de mesurer la distance réelle au cran supérieur avant de convoquer l'assemblée.

Ce qui reste à vérifier par ailleurs

Le type de chauffage ne modifie évidemment pas les autres obligations. L'état termites est exigible dans le Var selon l'arrêté applicable, et l'état des risques doit être vérifié par adresse.

À Fréjus, il couvre notamment l'inondation de l'Argens et le risque de feu de forêt sur les secteurs proches du massif de l'Estérel, avec les obligations de débroussaillement qui l'accompagnent. Le reste suit le dossier de vente habituel.