Fréjus : ici, un mur simplement « moyen » suffit à sortir du bas de l'échelle

Une ville déjà bien classée

Les données publiques de l'ADEME couvrent 16 927 diagnostics réalisés à Fréjus, dont 2,1 % seulement classent le logement en F ou G et 20,2 % en A ou B.

C'est l'un des meilleurs profils que nous ayons mesurés. Le climat méditerranéen y est pour beaucoup : les besoins de chauffage sont faibles, donc les défauts d'isolation se paient moins cher qu'ailleurs sur l'étiquette.

Cela ne rend pas l'isolation inutile. Cela déplace le seuil à partir duquel elle produit son effet, et les chiffres permettent de le situer précisément.

Le saut se fait au premier cran

Le diagnostiqueur classe la qualité des murs en quatre niveaux. À Fréjus, l'essentiel du gain se joue entre les deux premiers.

Les 10 248 logements aux murs insuffisants, soit 61 % du parc, affichent 3,4 % de passoires et 9,6 % de classes A ou B.

Les 2 531 logements aux murs jugés moyens tombent à 0,1 % de passoires, soit trente-quatre fois moins, et atteignent 22,3 % de classes A ou B.

Passer de « insuffisant » à « moyen » suffit donc, dans cette ville, à écarter pratiquement tout risque de passoire et à doubler ses chances d'atteindre le haut du tableau.

Ce que les crans suivants apportent encore

La progression ne s'arrête pas là, mais elle change de nature.

Les 1 995 logements aux murs bien isolés affichent 0,1 % de passoires et 37,4 % de classes A ou B. Les 2 151 aux murs très bien isolés, 0,0 % de passoire et 52,5 % de A-B, sans aucune classe E.

Autrement dit : le premier cran fait sortir du risque, les suivants font gagner de la valeur. Ce n'est pas le même arbitrage. Pour un propriétaire qui veut simplement sécuriser une vente ou une mise en location, le premier suffit. Pour celui qui veut se différencier sur un marché où 20 % du parc est déjà en A ou B, il faut aller plus loin.

Pourquoi le seuil est plus bas ici qu'ailleurs

Le DPE mesure une consommation rapportée à la surface, dans un climat donné. En zone méditerranéenne, la saison de chauffe est courte : les déperditions par les murs pèsent moins lourd dans le total annuel.

À Fréjus, cela se vérifie par comparaison. Dans une ville en climat froid, un parc dont 61 % des murs sont insuffisants afficherait un taux de passoires à deux chiffres. Ici, ce même segment reste à 3,4 %.

La contrepartie est que le confort d'été devient le sujet dominant : c'est la surchauffe estivale, non le froid hivernal, qui pose problème dans un logement mal protégé, et le diagnostic en tient compte séparément.

L'énergie qui domine et qui réussit

Le second facteur du bon classement fréjusien se lit dans les énergies. Les 11 264 logements chauffés à l'électricité, soit 67 % du parc, affichent 28,1 % de classes A ou B et 1,7 % de passoires.

Les 4 937 au gaz naturel sont à 1,4 % de passoires mais plafonnent à 4,2 % de A-B.

En climat doux, le chauffage électrique récent (pompes à chaleur, réversibles) consomme peu et n'est pas pénalisé sur le critère carbone. C'est la combinaison la plus fréquente dans le parc récent de la commune, et elle explique une bonne part des 20,2 % de classes A ou B communales.

Les deux exceptions du parc

Deux segments échappent à la règle générale.

Les 248 logements chauffés au fioul domestique affichent 31,5 % de passoires et 33,1 % de classes E : près de deux sur trois sous la classe D, dans une ville dont la moyenne est de 2,1 %. C'est un rapport de un à quinze.

Les 2 116 maisons de la commune sont à 6,0 % de passoires, contre 1,6 % pour les 14 207 appartements, mais elles atteignent aussi 20,3 % de classes A ou B. Le parc individuel fréjusien est donc polarisé : il contient les biens les plus dégradés et une part importante des mieux classés.

Un écart entre les deux codes postaux

Fréjus se répartit sur deux codes postaux, et ils ne décrivent pas tout à fait le même marché.

Le 83600, qui rassemble 15 155 diagnostics, affiche 1,8 % de passoires et 20,4 % de classes A ou B.

Le 83370, qui correspond au secteur de Saint-Aygulf avec 1 772 diagnostics, est à 4,7 % de passoires et 18,4 % de A-B, avec 10,5 % de classes E.

L'écart tient à la part plus élevée de maisons individuelles et de résidences secondaires anciennes dans ce secteur. Pour un vendeur, il vaut mieux se comparer à son code postal qu'à la moyenne communale.

Ce que nous conseillons avant de vendre

Faites établir le diagnostic avant d'engager des travaux : il indiquera dans quel cran vos murs sont classés, et donc s'il reste un saut utile à franchir ou si vous êtes déjà au-delà du seuil.

Si vous êtes au fioul, c'est le point à traiter en priorité, quel que soit l'état de l'isolation.

Établissez l'année de construction, qui commande le constat plomb pour les biens antérieurs à 1949 et le repérage amiante pour ceux d'avant juillet 1997. À Fréjus, l'état parasitaire relatif aux termites est également requis. Le reste suit le dossier de vente, avec l'état des risques à vérifier par adresse : l'Argens, le feu de forêt de l'Estérel et le radon concernent des secteurs précis. Les passoires thermiques sont rares ici, ce qui les rend d'autant plus pénalisantes.